Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính và ý nghĩa của hệ số

Việc hiểu rõ như thế nào là hệ số sử dụng đất (HSSDĐ) sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của chủ căn hộ. Vậy hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính, ý nghĩa thế nào?

Hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất là tỷ suất giữa tổng diện tích sàn toàn công trình (đơn vị là m2 và không gồm có diện tích sàn của tầng hầm, tầng mái) với diện tích tổng thể lô đất (m2). VD: Có một ngôi nhà xây dựng với diện tích 100m2 xây lên 10 tầng thì công thức tính mật độ xây dựng như sau: 100 x 100/100= 10.

Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính và những điều cần lưu ý

Cách tính hệ số sử dụng đất

Theo định nghĩa trên, hệ số sử dụng đất được tính như sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất

Trong đó,

Tổng diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm:

-Tầng hầm, tầng nửa hầm

-Tầng kỹ thuật, tầng áp mái

-Tầng tum

Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó, bao gồm:

-Tường bao (hoặc phần tường chung thuộc về nhà)

-Diện tích mặt bằng lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói,…

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất 

thông số sử dụng đất xuất phát từ mục tiêu giới hạn số tầng ở những dự án Bất Động Sản Khu đô thị tương xứng với mật độ xây dựng được phép.

hệ số sử dụng đất thể hiện được mô hình công trình, phí xây hình thành vô cùng quan trọng trong khởi công.

thông số sử dụng càng cao thì tính kinh tế sẽ cao vì tăng diện tích quy hoạnh sàn, phối hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. Các lô đất trong 1 khu vực có cùng diện tích quy hoạnh nhưng HSSDĐ khác nhau thì việc sử dụng đất sẽ không công bằng trong tình hình giá đất tăng cao. Nhưng nếu chỉ số này quá cao sẽ tác động đến hệ thống hạ tầng khu vực, làm giảm mức độ cạnh tranh đối đầu của dự án Bất Động Sản.

Hệ số sử dụng đất là gì ? Cách tính sử dụng đất ?

thông số sử dụng đất tỉ lệ thuận với mật độ dân cư xung quanh vị tríthông số sử dụng đất càng thấp thì mật độ người dân tại dự án Bất Động Sản càng thấp. hệ số sử dụng đất còn tác động lớn đến quyền lợi của chủ căn hộtỷ suất FAR càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn, càng có lợi cho chủ căn hộ cao cấpchính bới vậy, chủ đầu tư của dự án không công bố các nhà ở có FAR lớn mà chỉ thông báo mật độ xây dựng.

không dừng lại ở đóhệ số FAR càng thấp thì sẽ càng dễ tìm kiếm được nhà đầu tư xây dựng khi hết vòng đời (niên hạ sử dụng: 50 – 70 năm) vì theo những chủ đầu tư của dự án, khi nhận góp vốn đầu tư xây dựng mới 1 Dự Án BĐS cũ, để bảo đảm có khả năng bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí hệ số FAR phải cao gấp 3 lần khu nhà cũ.

Hệ số sử dụng đất ở Việt Nam là bao nhiêu?

Ở Nước Nhà, HSSDĐ là một trong ba chỉ tiêu quan trọng gồm HSSDĐ, Mật độ xây dựng và tầng cao. Năm 1997, trong Quy chuẩn xây dựng Việt Nam năm 1997 tập 1 về quy hoạch xây dựng đã có khái niệm và quy chế về thông số sử dụng đất (không rõ thuần hay gộp) là 5 lần.

Năm 2008, Quy chuẩn đầu tư và quy hoạch xây dựng Nước Nhà được phát hành và thực thi đến thời điểm này đã vô hiệu hóa khái niệm và quản lý và điều hành chỉ tiêu hệ số sử dụng đất. Chỉ tiêu sử dụng đất được “ngầm hiểu” bằng mật độ xây dựng nhân với tầng cao (chỉ tính từ mặt đất). vì thế đối với những khu công trình cao tầng trên 15 tầng, thiếu trấn áp thông số sử dụng đất tối đa sẽ cho phép các công trình cao tầng có hệ số sử dụng đất lớn, tạo nên các Điểm nóng quá tải về hạ tầng đô thành. (TS. Nguyễn Hoàng Minh – Đại học kiến trúc Hà Nội (2015)

Tại nước ta hệ số sử dụng đất đang được quản lý khá lỏng lẻoTại Nước Ta thông số sử dụng đất đang rất được điều hành và quản lý khá lỏng lẻo

Như tất cả chúng ta đã biết bị Hiện giờ các nước tăng trưởng trên nước ngoài như nước Nhật, Hoa Kỳ, Anh, Ấn Độ, Singapore… đều có những quy định riêng về thông số sử dụng đất cho mỗi vùng rõ ràng và cụ thểtuy nhiên ở Việt Nam Trong thời điểm này việc lập đầu tư và quy hoạch và gắt gao về sự trấn áp trong hệ số đó vẫn còn rất lỏng lẻo. chính bới vậy giới hạn về độ cao, số tầng các tòa nhà còn phụ thuộc không ít đến sáng kiến quy hoạch hoặc các sự việc tương quan như khoảng trống tĩnh hay an ninh quốc phòng…

mặt khác các chủ đầu tư cùng chính quyền sở tại địa phươngchính quyền Thành Phố lại ít có sự chú ý quan tâm đến sự việc nếu tạo nên các xung quanh vị trí có HSSDĐ lớn thì cần có những mạng lưới hệ thống hạ tầng xã hộ, tiện ích đô thành và giao thông vận tải đi kèm. chính bới vậy việc lỏng lẻo này cũng đang gây nhiều vụ việc lớn trong công cuộc điều hành và quản lý và tăng trưởng đô thị theo quy hoạch đồng Bộ.

không chỉ có vậy do Nước Ta chưa có cách nhìn rõ ràng và cụ thể về quản lý và điều hành HSSDĐ nhất thống quan điểm nên kéo theo các quy định về chi tiết tính toán tổng diện tích quy hoạnh sàn xây dựng của khu công trình cũng bị bỏ ngỏ. Nên đây đang được xem là vụ việc lớn cần được khắc phục ngay để phát triển đô thị đồng Bộ hơn.

Hy vọng sau bài viết này bạn sẽ hiểu rõ hơn về chỉ số hệ số sử dụng đất và cách tính hệ số sao cho đúng nhất.

Nguồn: https://bietthubienmovenpick.com/